25.05.12 на заседании Государственной Думы рассмотрен в первом чтении законопроект об обязательном саморегулировании в сфере управления МКД (№ 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»)
«Мы говорим с тобой на разных языках, как всегда, — отозвался Воланд, — но вещи, о которых мы говорим, от этого не меняются» (Глава 29. Судьба мастера и Маргариты определена М. А. Булгаков. Мастер и Маргарита. Часть вторая)
Предположение: Возможно Воланд говорил это про Российское ЖКХ.
Сегодня прочитал в ЖЖ статью «Управление жилой и коммерческой недвижимостью», в которой автор пишет «Я не понимаю, чем управление многоквартирными домами (МКД) принципиально отличается от управления коммерческой недвижимостью? Только тем, что в МКД ночью люди спят, а коммерческая недвижимость ночью в основном пустует? Других отличий я не вижу. Однако почему-то управление МКД регулируется жилищным кодексом. И вообще, МКД – это дом, в котором имеется две и более квартир. С этой точки зрения офисный центр, в котором на верхних этажах есть несколько жилых квартир, должен быть приравнен к МКД. Бред какой-то. У нас до сих пор в области управления недвижимостью полный бардак в понятиях. Нет даже единого словаря терминов»
Действительно, мы очень редко говорим о единой терминологии в ЖКХ и думаю еще долго будем разговаривать на разных языках.
C чего начать.
Предлагаю начать с исключения понятия «МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ».
Так проще будет разобраться в системе управления недвижимостью. Мне как собственнику (управленцу) объекта понятно, что задача по управлению объектов – это прежде всего обеспечение соответствия объекта требованиям безопасности вне зависимости от желания самого собственника.
Это требования Государства к состоянию объекта. Поэтому абсолютно не принципиально кто и с какой целью этот объект использует: монастырь, публичный дом или всем нам знакомый ДОМ МНОГОКВАРТИРНЫЙ.
Кстати, если буквально толковать это понятие, то таких домов в России наберется не более 20 %, так как в большинстве МКД есть встроенные/пристроенные помещения, используемые на под жилье, квартиры, переоборудованные под офис и тд.
Поэтому В ЦЕЛЯХ УПРАВЛЕНИЯ объектом недвижимости мне АБСОЛЮТНО НЕ ВАЖНО ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА.
ВАЖНО ТРИ ВЕЩИ:
1. ОПИСАНИЕ элементов объекта по видам безопасности:
· механическая безопасность – группа конструктивных элементов многоквартирного дома (несущие конструкции, фундаменты, основания (грунты));
· инженерная безопасность – группа инженерных элементов многоквартирного дома (инженерные сети, коммуникации и оборудование, включая лифты, котлы и т.п.);
· санитарно-эпидемиологическая безопасность (места общего пользования, мусорные шахты и т.п.);
· пожарная безопасность (системы вентиляции, пожарной сигнализации);
2. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ учета состояния объекта по группам элементов объекта;
3. ПРОВЕДЕНИЕ периодических (регламентных) осмотров и работ (на основании регламентов либо по результатам осмотра) с точки зрении безопасности;
ЭТОТ АЛГОРИТМ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕ МЕНЯЕТСЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЦЕЛЕВОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА, включая такие объекты как мосты, памятники, торговые центры, спортивные сооружения или МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА, которые я предлагаю исключить из понятийного аппарата.
Депутаты ЗС Новосибирской области не смогли определиться с позицией по законопроекту.
6 апреля этого года документ подвергся серьезной критике со стороны членов Общественной палаты и ряда депутатов нижней палаты российского парламента. По их мнению, законопроект содержал антиконституционную норму в части исключения обязательства государства по капремонту домов построенных до 1991 года, где квартиры были приватизированы жильцами. Тогда он был отозван и в доработанном виде вновь внесен на рассмотрение Госдумы РФ 20 апреля. Согласно регламенту прохождения законопроектов данный документ относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, поэтому 26 апреля на заседании Госдумы принято решение о получении отзывов по нему от регионов. На их получение законом отводится 30 дней, однако лишь сегодня, 3 мая, законопроект будет направлен в высшие органы власти российских субъектов, которые имеют право до 26 мая этого года дать оценку данной инициативе. У представителей профессионального сообщества в сфере ЖКХ документ одобрения не нашел. Законопроект является самым спорным законопроектом Госдумы СФ РФ шестого созыва. |
Государственный орган по регулированию Жилищной и коммунальной сферы определен.
21.05.2012, Москва 17:58:55 В России создается Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Об этом говорится в подписанном президентом РФ Владимиром Путиным указе "О структуре федеральных органов исполнительной власти". Новому ведомству передаются функции Министерства регионального развития РФ по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно указу, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству будет находиться в ведении Министерства регионального развития РФ.
Агентство осуществляет координацию деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищногостроительства (Фонда РЖС) и государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Кратко об итогах.
ДВЕ СЕКТЫ...
Как сказал один из докладчиков на Парламентских слушаниях Павел Дубонос: есть две секты: одна за саморегулирование, другая против.
А еще была оговорка "по Фрейду": "ситуация в ЖКХ - ...ОВНО". Но докладчик вовремя исправился и сказал: "Ситуация в сфере ЖКХ ДАВНО назрела для введения обязательного саморегулирования". С первым тезисом, в отличие от позиции по обязательному саморегулированию, все участники дружно согласились.
Сердюк Ольга Владимировна напомнила мне про то, что ряд компаний, которые пока находятся в режиме добровольного саморегулирования могут себе позволить "клонироваться", а в режиме обязательного этого не будет.
Поэтому, выступая, я еще раз напомнил про ситуацию в Воронеже, что такое действие управляющих компаний продиктовано: 1/ несовершенством законодательства 2/ необходимостью зашиты интересов собственников жилья.
и обозначил, что окончательную техническую точку в этом вопросе поставят международные аудиторы, дав заключение по факту использования денег управляющими компаниями, полученных от собственников жилья за коммунальные услуги.
теперь о принадлежности к секте.
Старт саморегулированию в сфере управления МКД, по моему мнению, был дан в апреле 2009 года, когда была разработана концепция саморегулирования в нашей сфере. в июне 2009 года, когда у компаний появилась юридическая возможность объединяться в СРО. и процесс пошел... в добровольном режиме.
Самое главное достижение процесса добровольного саморегулирования то, что Управляющие компании через свои объединения стали доносить свою позицию и свои проблемы.
Если еще до 2009 года прошлого года большинство нормативных документов федерального уровня обсуждались без участия представителей управляющих компаний, их мнение практически не учитывалось, то спустя год работы СРО и НОСО УН картина медленно, но начала меняться – все чаще к ключевым совещаниям, заседаниям рабочих группы и экспертных советов на уровне Правительства России, Минрегиона, Фонда ЖКХ стали привлекать представителей СРО и нашего объединения НОСО УН.
Интересно, что в пояснительной записке к законопроекту и в проекте резолюции Парламентских слушаний есть несколько абзацев, которые полностью взяты из Концепции саморегулирования в сфере управления МКД, которую ПлескачевскийВ.С., Богомольный Е.И. и я писали чуть более трех лет назад... ситуация с тех пор практически не поменялась...
В основу решения по введению обязательного саморегулирования был положен тезис из этой самой концепции: "1/Деятельность по обеспечению безопасной эксплуатации объектов недвижимости подлежит регулирования. 2/ есть две формы регулирования - это госрегулирование в в виде лицензирования и регулирование деятельности профессиональным сообществом в виде обязательного саморегулирования. третьего не дано. Государство должно определиться с формой регулирования. саморегулирование эффективнее лицензирования. Вывод: необходимо в целях регулирование деятельности вводить обязательное саморегулирование"
совсем кратко:
Противники обязательного саморегулирования:
Хованская Г.П., Сиваев С.Б., Широков А.В., Разворотнева О.В.
Теперь подробнее:
Председатель Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Г.П.Хованская: "Моя позиция о том, что членство в саморегулируемой организации - это репутация управляющей организации, понимаете? Это её добропорядочность, это её заявка на то, что она не вчера пришла на этот рынок и завтра не исчезнет с этого рынка. Поэтому я сторонник добровольного членства в саморегулируемых организациях.
К великому сожалению, мы сейчас пока только на первом этапе возникновения этой конкурентной среды, поэтому крайне вредно сейчас вводить вот эти вот обязательные условия членства в СРО. Кроме того, это приведёт к запрету на профессию, а я считаю очень перспективным это в будущем - профессиональные управляющие, индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, но профессиональные. Потому что их функция - заключение уже профессионально договоров, наблюдение за исполнением этих договоров, контроль и вплоть до того, что в судебном порядке потом отстаивание прав собственников дома, если эти условия договоров с подрядчиками, с ресурсоснабжающими организациями будут нарушаться.
Нужно дифференцированно подходить к размеру этого компенсационного взноса. Это недопустимо для многих организаций, 100 тысяч.
В базовом законе, в 315-м, у нас обязательно 25 членов должно быть, да, в саморегулируемой организации. И напоминаю о том, что у нас в небольших регионах иногда нет ста управляющих организаций. Поэтому эту цифру тоже нужно, безусловно, дифференцировать и корректировать.
В принципе мы за то, чтобы государство ушло из тех сфер, где оно не нужно, где оно избыточно, где оно лишнее, но в то же время нам нужно очень аккуратно идти, вот делать эти первые шаги, учитывая уже опыт работы на земле управляющих организаций, которых уже огромное множество, практически в двух третях регионов такие саморегулируемые организации созданы и функционируют. Вот надо их опыт посмотреть.
Крайне опасно, что если будет принято обязательное членство, начнется то же, что происходит сейчас в сфере строительства, то есть будут за деньги предлагать услуги по созданию вот таких саморегулируемых организаций и членств. Этот процесс тоже уже, к сожалению, пошел.»Отноешния остальных докладчиков к саморегулированию в нашей сфере в комментариях.
Огорчило то, что не так много выступающих досконально понимают тему….
Жаль…
Необычное выдалось мероприятие: иногда атмосфера становилась "веселой и непринужденной"...
здесь официальный пресс-релиз ГДФС РФ
http://www.duma.gov.ru/news/273/154818/
звуковой фаил можно скачать здесь
http://narod.ru/disk/49623435001.229a9d6
Уважаемые коллеги!
Это первый перепост в моем живом журнале.
Огромное спасибо за данный материал Андрею Шевцову (http://sheffan.livejournal.com/8315.html), который обобщил несколько материалов по проблемам управляющих компаний. Большинство таких проблем есть и у ТСЖ. Просьба управляющим компаниям и ТСЖ: внимательно прочитайте эту статью. Если Вы стакиваетесь (а я не сомневаюсь, что это так) с аналогичными проблемами – оставьте свой комментарий и координаты – это поможет подготовить более подробный материал, который мы будем использовать для разрешения наших с Вами вопросов.
Заранее благодарен.
С уважением, Денис Назаров.
Оригинал взят у
![[info]](http://l-stat.livejournal.com/img/userinfo.gif?v=92.1){kind=small}
sheffan в Время отмалчиваться прошло, пришло время отстреливаться!12 января 2012 года в блоге Исполнительного директора НОСО УН - Назарова Дениса Николаевича, была опубликована статья "КОНТРОЛЬный выстрел по управляющим компаниям. Кто заказал? Кто оплатил?" по ситуации с проверками в Воронеже, Самаре, Башкирии.
Статья была посвящена намеренному созданию конфликтной обстановки в сфере ЖКХ контрольными и надзорными органами, проведению массы безосновательных проверок, зачастую проводимых некомпетентными государственными служащими, действующими по указке своего начальства, в интересах определенных лиц.
Надо сказать, что проведение таких проверок во множестве случаев не только безосновательно, но и осуществляется с нарушением законодательства, содержащего нормы и порядок проведения контрольных и проверочных мероприятий.
Управляющим организациям в таких ситуациях остается только молчаливо переносить на себе действие выписанных предписаний, уплачивать штрафы и потакать зарвавшимся чиновникам органов надзора.
Правда следует сказать, что есть принципиальные управленцы "не повязанные" с чиновниками региональных и муниципальных органов, отбивающих свои интересы до последней "капли крови и пота". Однако таких меньшинство, так как все представители управляющего бизнеса прекрасно понимают, что стоит пойти против системы и придется столкнуться со всем "муравейником" этой системы, куда входят конкуренты по бизнесу, муниципальные и региональные чиновники, и новые участники противостояния благодаря вышедшему Постановлению Правительства №124 - ресурсоснабжающие организации.
Напомню что согласно п.п. а) ст.30 указанного документа, ресурсоснабжающие организации при наличии соответствующего условия в договоре, получаю право уведомлять потребителей в случае наличия задолженности у управляющей организации превышающей 3 месяца и в одностороннем порядке отказываться от договора ресурсоснабжения.
При этом уже сегодня ресурсоснабжающие организации, совместно с муниципальными чиновниками, надзорными органами, не обращая внимания на указание нормы о том, что указанное условие должно предусматриваться договором, взявшись "за ручки", ринулись на общие собрания собственников убеждать последних о необходимости прекратить отношения с "неугодными" управляющими организациями, либо сменить форму управления.
Таким образом, законодательно закреплено право энергосберегающих организаций вмешиваться в договорные отношения собственников и управляющих организаций, а ранее, как известно такие полномочия получили муниципальные органы, с учетом внесения изменений в ст. 165 ЖК РФ.
На сегодняшний день помимо контроля, существуют законодательно закрепленные нормы дающие право агитировать о расторжении договора управления собственников многоквартирного дома, заключивших договор управления.
Еще раз отмечу, что чиновники муниципального уровня, надзорные органы, и энергосберегающие организации, видят основанием к такой агитации исключительно собственные интересы:
1. Жилищная инспекция - не удобность компании, в случае если компания борется за свои права, обжалует предписания инспекции, в том числе по причинам нарушения порядка проведения проверок.
2. Муниципальные органы - не удобность компании, в случае если компания отказывается "дружить" с муниципалитетом и беспрекословно исполнять его волю. На сегодняшний день практика показывает, что такая воля заключается в исполнении управляющими компаниями ряда видов добровольной взаимопомощи муниципалитетам, в частности:
- уборка придомовой территории многоквартирных домов, право общедолевой собственности, на которые не зарегистрировано, естественно за счет самих собственников;
- стабильная оплата ресурсоснабжающим организациям, учредителем которых является муниципалитет (МУПы), зачастую независимо от объективности и верности расчетов по поставленным коммунальным ресурсам, опять же с распределением возможно необоснованных предъявленных объемов ресурсов на собственников;
- "закрытие глаз" на неплатежи муниципалитета по услугам за содержание и ремонт муниципалитетом (а также пользователям) в помещениях находящихся в составе МКД, собственником которых является муниципалитет;
- "закрытие глаз" на приобретение в муниципальную казну нежилых помещений, технические характеристики которых однозначно относят такие помещения к общему имуществу (подвалы, чердаки, технические этажи";
- уборка территорий, не относящихся к многоквартирным домам, по заданию муниципалитета на "добровольных" началах;
- беспрекословное исполнение заданий по подготовке "нужной" документации при реализации федеральных, региональных и муниципальных программ, вне зависимости от достоверности сведений в такой документации
Перечислены основные виды, действующих в настоящее время интересов муниципалитетов.
3. Энергоснабжающие организации - не удобность компании, в случае если компания не проверяет предъявленные объемы ресурсов, качество поставленного ресурса, не признает безосновательные требования ресурсоснабжающей организации, оспаривает такие требования в суде.
Противовесом данной троице, управляющая компания, которая без наличия каких-либо дополнительных выплат не только пытается защищать свой бизнес, но и защищать интересы огромного числа собственников.
Исходя из ситуации можно предположить что государство сегодня заинтересовано далеко не в интересах граждан, а контрольные функции расширенные на сегодняшний день лишь способ узаконить многочисленные нарушения в сфере предоставления коммунальных услуг.
На пути такого узаконивания стоит сегодня только управляющий бизнес, и возможно именно поэтому сегодня это препятствие пытаются устранить, о чем отмечено в блоге Д.Н. Назарова.
Хотелось бы обратить внимание на выступление Котовой Елены Юрьевны Президента НП СРО "Ассоциация управляющих компаний" (Пермский край) на III Всероссийском съезде управляющих компаний, выступление которой посвящено не только проблемам управляющего бизнеса сегодня но и способам защиты от таких проблем.
В продолжение темы, показательна сегодня ситуация в г. Воронеж, где ведется активное противостояние в защиту интересов управляющего бизнеса.
Активным защитником управленцев стала саморегулируемая организация НП СРО "Воронежская коммунальная палата", член НОСО УН.
Как указано в статье "ЖКХ: Война миров. Участвуют все", опубликованной 06 мая 2012г., в блоге Д.Н. Назарова - "Воронеж - это первый город в России, в котором этот конфликт (конфликт между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями (от автора)) стал достоянием Российской общественности и об этой проблеме заговорили всеръез".
Не опираясь на государственные надзорные и защитные механизмы НП СРО "ВКП", привлекла независимых иностранных аудиторов в целях публичного подтверждения факта перечисления полученных от собственников средств за коммунальный ресурс в пользу ресурсоснабжающих организаций.
Остается только задуматься насколько государственный механизм "набил оскомину" у российского управляющего бизнеса, что бизнесмены ищут способы добиться правды с привлечением независимых иностранных экспертных организаций.
И после этого в России еще звучат призывы о "свободе бизнеса" о "принципе добросовестности бизнеса" а также еще бытует мнение о наличии в государстве "презумпции невиновности".
Исходя из изложенных фактов такие призывы похожи на откровенный "популизм " и "блеф", а правильные государственные демократические принципы и идеи превращены в фарс на местных и региональных уровнях, с использованием тех надзорных и узаконенных механизмов вмешательства в бизнес, предоставленных сегодня на муниципальном региональном и бизнес уровне.
Подробнее о ситуации и порядке ее разрешения в Воронеже, можно ознакомиться ЗДЕСЬ
Дополнительно предлагаю ознакомиться с выступлением Владислава Ландсберга, директора НП СРО "ВКП" на III Всероссийском съезде управляющих компаний, посвященное указанной ситуации:
В заключение хотелось бы обратить внимание, что сегодня НОСО УН, как самое крупное сообщество управляющих организаций, и саморегулируемых организаций представляющих интересы таких компаний, призывает к приданию огласке всех схожих и иных ситуаций, а также начинать совместно решать указанные проблемы.
Уважаемые управленцы хватит "отсиживаться" в кустах и ждать пока те государственные механизмы, которым сегодня уже не доверяет профессиональное сообщество окончательно "угробят" и Вас и Ваш бизнес.
Таким образом, прошу всех заинтересованных откликнуться на призыв НОСО УН, размещенный в статье "ЖКХ: Война миров. Участвуют все", согласно которому всем управляющим компаниям предложено:
1. Оставлять комментарии по схожим и иным ситуациям в блоге Д.Н. Назарова;
2. Направлять информацию по схожим и иным ситуациям, в целях ее аккумулирования, придания огласке, и поиску путей решения, в том числе на законодательном уровне, путем внесения инициатив и предложений, в НОСО УН.
3. Направлять имеющуюся практику и пути решения на муниципальных и региональных уровнях, по вышеуказанному адресу, в целях мониторинга ситуации в государстве
4. Присоединяться к профессиональному сообществу в целях совместного решения проблем.
Заканчивая настоящую статью, хотелось бы отметить, что 28 марта 2012г., Правительством РФ принято Постановление №253, которое, на мой взгляд, способно существенно изменить сегодняшнюю ситуацию, касающуюся порядка оплаты поставленных ресурсов, предлагаю Вам ознакомиться с указанным текстом.
Менее трех часов назад (7 мая 2012 года, 16:20) Президент РФ подписал Указ, определяющий тренд современного ЖКХ.
Указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
Полный текст Указа:
В целях улучшения жилищных условий граждан Российской Федерации, дальнейшего повышения доступности жилья и качества жилищно-коммунальных услуг постановляю:
1. Правительству Российской Федерации обеспечить:
а) до 2017 года – увеличение доли заёмных средств в общем объёме капитальных вложений в системы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод до 30 процентов;
б) до 2018 года:
снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта;
увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тысяч в год;
создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет;
снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путём увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
в) до 2020 года – предоставление доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
2. Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации:
а) до июля 2012 г.:
разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса, предусмотрев при этом ограничение продажной цены на такое жильё;
разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трёх и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе;
б) до сентября 2012 г.:
обеспечить формирование специальных условий ипотечного кредитования отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы), создание ипотечно-накопительной системы, предусмотрев меры государственной поддержки, в том числе за счёт средств федерального бюджета, высвобождающихся после завершения строительства олимпийских объектов в г.Сочи, объектов, предназначенных для проведения форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в г.Владивостоке, а также после завершения программы обеспечения жильём военнослужащих Вооружённых Сил Российской Федерации;
разработать комплекс мер, направленных на переход к установлению социальной нормы потребления коммунальных ресурсов, предусмотрев компенсационные меры для одиноких пенсионеров, проживающих в квартире не менее 10 лет;
в) до ноября 2012 г. принять меры:
по упрощению порядка изъятия органом государственной власти Российской Федерации или органом местного самоуправления у государственного (муниципального) учреждения или государственного (муниципального) унитарного предприятия земельных участков, не используемых или используемых неэффективно, для последующего вовлечения их в экономический оборот (прежде всего в целях жилищного строительства), в том числе путём передачи изъятых земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;
по улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, в том числе путём обеспечения конкуренции на рынке этих услуг на региональном и местном уровнях;
г) до декабря 2012 г.:
разработать государственную программу обеспечения доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, предусматривающую строительство жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на вовлечённых в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям;
разработать план мероприятий по предупреждению и пресечению монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов;
обеспечить создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу жилищно-коммунального хозяйства в целях решения задач модернизации и повышения энергоэффективности объектов коммунального хозяйства, в том числе установление долгосрочных (не менее чем на три года) тарифов на коммунальные ресурсы, а также определение величины тарифов в зависимости от качества и надёжности предоставляемых ресурсов;
разработать исчерпывающий перечень установленных на федеральном уровне административных процедур в сфере жилищного строительства, а также порядок согласования дополнительных процедур, установленных субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса, электросетевыми и газоснабжающими компаниями;
подготовить предложения по внесению в законодательство Российской Федерации изменений, направленных на установление единого порядка взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства;
д) до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
е) до марта 2013 г. разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда;
ж) до июня 2013 г. обеспечить создание сети общественных организаций в целях оказания содействия уполномоченным органам в осуществлении контроля за выполнением организациями коммунального комплекса своих обязательств.
3. Настоящий Указ вступает в силу со дня его официального опубликования.
Современное российское ЖКХ – это конфликт, а чаще всего война ДВУХ МИРОВ – УПРАВЛЯЮЩИХ И РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ.
Причина проста (ЖКХ и молоко):
Производитель молока говорит ПРодавцу 3 вещи:
1/«Иди в дом и продай мое молоко, только сначала разлей по бутылкам, чтобы в каждую квартиру досталось, разливай из моей цистерны. Сколько молока в цистерне? Ровно столько сколько на цистерне написано!»;
2/ «через месяц собери деньги с каждого и принеси мне за всю цистерну»;
3/ «ни копейки их этих денег себе не забирай».
ПРодавец читает ЗАКОН: «Все верно сказал Производитель; НАДО ДЕЛАТЬ, ОТКАЗАТЬ НЕЛЬЗЯ».
Проходит месяц. ПРодавец идет деньги Производителю собирать. А граждане молоко уже выпили… и тут начинается: у кого денег нет – обещают позже отдать, кому молоко не понравилось, а кому ПРодавец. не понравился. А еще в цистерне молока было чуть меньше, чем на ней написано…
Через месяц Покупатель спрашивает: «Где деньги за всю цистерну молока? Как нет?! Пойдем в суд!»
КОНФЛИКТ НАЛИЦО
В этой ситуации Ресурсники с Властями обвиняют публично Управляющих, Управляющие обвиняют Ресурсников.
Вот и идет эта локальная война в каждом городе России.
Только в этом конфликте нет победителей.
И причина ПОНЯТНА – ЗАКОН, вернее его несовершенство.
Воронеж – это первый в России город, в котором этот конфликт благодаря смелости и открытости НП СРО «Воронежская коммунальная палата» стал достоянием российской общественности и об этой проблеме заговорили всерьез.
Краткая справка: Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Воронежская коммунальная палата» объединяет компании, в управлении которых находится более 3100 домов (более 7 млн кв.м. жилья), что составляет около 60% жилищного фонда Воронежа (15-ый по числу населения город России).
Три года назад задолженность перед ресурсоснабжающими организациями практически отсутствовала. На апрель 2012 года задолженность около 1 млрд рублей.
Денежные средства, получаемые от собственников жилья, в полном объеме перечислялись поставщикам ресурсов.
В настоящее время по инициативе НП СРО «ВКП» была привлечена независимая аудиторская компания «Делойт» (наряду с ПрайсвотерхаусКуперс, Эрнст энд Янг и КПМГ входит в «большую четвёрку» аудиторских компаний) для публичного подтверждения факта перечисления полученных от собственников денежных средств за коммунальный ресурс поставщикам этого ресурса.
СИТУЦАЦИЯ В ВОРОНЕЖЕ ЗНАКОМА КАЖДОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ:
ЛИБО ОТДАТЬ энергетикам ДЕНЬГИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ, предназначенные на ремонт дома ЛИБО СТАТЬ БАНКРОТОМ. Путь первый приводит к в прямом смысле к РАЗВАЛУ ДОМОВ, путь второй - банкротство компании. Об этой развилке известно каждой УК. Выбор невелик. Большинство компаний, которые думают и заботятся о собственниках жилья и об их безопасности, выбирают второй и очень болезненный путь – РЕМОНТ ДОМОВ – ДОЛГИ ЭНЕРГЕТИКАМ – БАНКРОТСТВО.
ВОРОНЕЖСКИЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ НАШЛИ ТРЕТИЙ ПУТЬ.
Более подробно в комментариях с темой "ситуация в Воронеже" с картинкой:
ВНИМАНИЮ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ: те из ВАС, кто столкнулся с такой проблемой - ОСТАВЬТЕ КОММЕНТАРИЙ, чтобы придать этому вопросу больший масштаб - это поможет В САМОЕ БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ приступить К РЕШЕНИЮ этой ПРОБЛЕМЫ в интересах всех участников рынка.
Продолжение следует ….
а пока посмотрите видео
Для разработки механизмов финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов в России может быть ОСОБЕННО ПОЛЕЗЕН опыт бывших социалистических стран, имевших сходные стартовые условия перед началом реформ и прошедших через массовую приватизацию жилищного фонда.
Для стран, достигших заметных успехов как в реформировании системы управления приватизированным жилищным фондом, так и в реновации (капитальном ремонте и приведении жилых зданий в состояние, соответствующего современным требованиям, включая энергоэффективность), характерны СБАЛАНСИРОВАННОЕ законодательство, последовательная государственная и муниципальная политика и наличие мер государственной поддержки собственников жилья.
Законодательством стран с лучшим опытом реновации приватизированного жилищного фонда установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) несут бремя расходов по содержанию в надлежащем состоянии своих помещений и общего имущества в МКД. Государство (муниципалитет), передав квартиры в собственность граждан, более не несет ответственности за капитальный ремонт дома. Собственники помещений в каждом МКД обязаны создать фонд ремонта дома, из которого должны оплачиваться все расходы, связанные с ремонтами и другими мероприятиями по улучшению состояния дома. При этом государство и муниципалитеты разрабатывают и реализуют систему мер, облегчающих финансовое бремя собственников жилья и стимулирующих их вкладывать собственные и заемные средства в ремонты и повышение энергоэффективности МКД. Эта система мер чаще всего включает в себя создание возможности для собственников квартир (через товарищества или управляющие организации) получать кредиты и различного рода субсидии для реновации своих домов (схема).
Наиболее распространенной практикой финансирования ремонта дома является использование собственных средств собственников помещений в доме в сочетании с кредитом.
Решение о проведении капитального ремонта, о перечне работ и стоимости ремонта принимают сами собственники помещений по предложению товарищества или управляющей компании. Общее собрание собственников помещений устанавливает также размер обязательных ежемесячных взносов (платежей) в фонд ремонта дома.
Обычно, обязательным условием для получения кредита является наличие в фонде ремонта дома средств, не менее 10 % стоимости запланированного ремонта. Способность сформировать фонд ремонта дома в таком размере, а также хорошая финансовая дисциплина собственников помещений (собираемость обязательных взносов и платежей должна быть не менее 90 %) позволяют банку рассматривать товарищество или управляющую организацию как вполне надежного заемщика. Фактически, обеспечением возврата кредита являются принятые собственниками помещений на себя обязательства вносить ежемесячную плату за капитальный ремонт в установленном размере, позволяющем товариществу (или управляющей организации) возвращать кредит.
Чтобы снизить риски банков при кредитовании реновации многоквартирных домов в некоторых странах были созданы специализированные гарантийные агентства (Эстония, Литва, Словакия), которые за доступную плату (1-1,5 % от суммы поручительства) предоставляют поручительства по кредитам товариществ собственников жилья или управляющих организаций на реновацию многоквартирных домов. Наличие поручительства гарантийного агентства позволяет банку выдать кредит товариществу или управляющей организации без залога квартир или другого недвижимого имущества или поручительств отдельных собственников.
Гарантийное агентство разрабатывает требования к заемщику кредита и проекту реновации для предоставления поручительства, тем самым помогая банкам разработать новый кредитный продукт и приобрести опыт работы с новыми клиентами – товариществами и управляющими организациями.
Выделенные государством в уставный капитал гарантийного агентства бюджетные средства, используются многократно, позволяя привлечь в капитальный ремонт большое количество внебюджетных финансовых ресурсов.
Например, в Эстонии, гарантийное агентство KredEx, имея в уставном капитале 6 млн. евро, за 2001-2009 годы выпустило поручительств по кредитам на капитальный ремонт многоквартирных домов на сумму 12,3 млн. евро, при этом под поручительство KredEx банками было выдано кредитов на сумму 24,5 млн. евро.
Постепенно, по мере того, как банки начинают рассматривать кредиты на реновацию многоквартирных домов как кредиты с низкими рисками, потребность в поручительствах гарантийного агентства уменьшается (обычно, поручительство требуется, если в доме не создано товарищество). Например, в Эстонии доля кредитов, выданных под поручительство гарантийного агентства KredEx, в 2002 г. составляла 30 %, а в 2006 г. уже только 2% в общем объеме кредитов на реновацию многоквартирных домов.
Кредиты позволяют собственникам жилья вместо того, чтобы длительное время накапливать средства и продолжать жить в постоянно ухудшающемся доме, в короткий срок сделать свой дом безопасным, комфортным и энергоэффективным, а затем постепенно возвращать банку занятые деньги, используя в том числе и экономию средств на оплату коммунальных услуг в результате проведенных в ходе ремонта энергосберегающих мероприятий.
Для стимулирования собственников квартир проводить комплексные ремонты, вкладывать собственные и заемные средства во многих странах используются программы предоставления бюджетных субсидий. Субсидии могут предоставляться на проведение энергоаудита и разработку проектной документации, на проведение ремонтов, на оплату процентов по кредиту.
Общими в практике предоставления бюджетных субсидий в разных странах являются следующие принципы:
- инициатива по принятию решения о проведении капитального ремонта (реновации) дома принадлежит собственникам помещений, решение принимается на общем собрании;
- предоставление бюджетных средств осуществляется по заявлению собственников (или уполномоченных ими организаций) и, как правило, на конкурентной основе;
- бюджетные средства предоставляются только при условии и по факту финансирования определенной доли стоимости работ самими собственниками помещений (из собственных и заемных средств).
Размер субсидий во многих странах зависит от достигаемого в результате ремонта энергосбережения. Например, в рамках Программы развития жилищного сектора Эстонии на 2007-2013 г.г. на реновацию многоквартирного дома может быть предоставлена субсидия в размере 15, 25 или 35 % от общей стоимости проекта реновации, включающего комплекс работ, рекомендованный по результатам энергоаудита. Для получения субсидии в размере 15% необходимо, чтобы в результате реновации достигалась экономия потребления тепловой энергии не менее 20% в многоквартирном доме с общей площадью до 2000 кв. м и экономия не менее 30% в многоквартирном доме с общей площадью более 2000 кв. м; при этом должно быть обеспечено соответствие внутреннего климата здания требованиям стандарта EVS-EN 15251 и класс E энергетического паспорта (удельная энергоэффективность < 250 кВт*ч/(кв.м в год). Для получения субсидии в размере 25% необходимо обеспечить экономию потребления тепловой энергии не менее 40% и класс D энергетического паспорта (удельная энергоэффективность < 200 кВт*ч/(кв.м в·год). Субсидия в размере 35% предоставляется, если в результате реконструкции многоквартирного дома достигается экономия тепловой энергии не менее 50% и класс C энергетического паспорта (удельная энергоэффективность <150кВт*ч/(кв.м в·год).
Оператором государственных программ предоставления субсидий в Эстонии является гарантийное агентство KredEx.
Доступность кредитов на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов, обеспеченная путем создания государством гарантийного агентства, и целевые бюджетные субсидии позволяют в короткие сроки достигать заметного улучшения состояния жилищного фонда и его энергоэффективности. Так, за 2001-2009 годы по решению собственников кредиты привлекались для ремонтов почти 40 % многоквартирных домов в Эстонии. В результате удельное энергопотребление в многоквартирных домах снизилось с 250-270 до 200 кВт·ч/кв. м в год. Государство, используя достижения в повышении энергоэффективности жилищного фонда, выручило от продажи квот на выбросы CО2 значительные средства, которые сегодня используются для предоставления субсидий на комплексную реновацию МКД с целью дальнейшего повышения их энергоэффективности.
Итак, зарубежный опыт свидетельствует о том, что для успешного осуществления капитального ремонта и модернизации приватизированного жилищного фонда необходимо:
- законодательно возложить ответственность за состояние жилых зданий на собственников жилья;
- установить обязанность собственников жилья создать фонд ремонта дома и меры ответственности каждого собственника помещения в многоквартирном доме за неисполнение обязанности участвовать в общих расходах по содержанию и капитальному ремонту общего имущества (вплоть до удовлетворения требований по обязательным взносам и платежам за счет помещения собственника);
- обеспечить возможность получения кредитов на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов путем создания специализированных гарантийных агентств;
- стимулировать инициативы собственников жилья по проведению комплексных энергосберегающих ремонтов путем предоставления целевых бюджетных субсидий;
- проводить информационные кампании и обеспечить методическую поддержку собственникам жилья и их объединениям.
КАК БУДЕТ В РОССИИ СКОРО СТАНЕТ ПОНЯТНО. Обсуждаемый законопроект № 40859-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"(http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Sp
Syndicate
